Professionelle Immobilien-Wertgutachten bei Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt, von einem Sachverständigen, der durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurde (§ 198 BewG)

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss dies dem zuständigen Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten schriftlich anzeigen. Die Regelung hierzu finden Sie im § 30 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG).
Dies gilt unabhängig davon, ob Sie eine entsprechende Erbschaftssteuer- oder Schenkungssteuererklärung abgeben müssen oder nicht.
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Bei einer Schenkung muss zusätzlich auch derjenige das Finanzamt informieren, der geschenkt hat.
Eine Anzeige durch den Steuerpflichtigen ist nicht notwendig, wenn eine Schenkung notariell oder gerichtlich beurkundet wurde, denn in diesem Fall erfolgt die Meldung des Sachverhalts durch den Notar.
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Eine weitere Frist ist zu beachten, wenn das Finanzamt die Immobilie bewertet hat und Ihnen einen Bescheid über das Grundvermögen (Grundlagenbescheid) zustellt. Dieser Bescheid ist die Grundlage für den folgenden Erbschaftssteuerbescheid bzw. Schenkungssteuerbescheid. Auf den Grundlagenbescheid können Sie reagieren. Hier besteht eine Frist von einem Monat für den Einspruch.
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Wichtig zu wissen: Sie können nur gegen den Bescheid über das Grundvermögen Einspruch einlegen, nicht gegen den anschließend folgenden Erbschaftssteuerbescheid bzw. Schenkungssteuerbescheid.

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert einer Immobilie für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG), insbesondere der §§ 157 bis 198 BewG.

1. Gesetzliche Grundlage:
   § 157 BewG schreibt vor, dass Grundstücke „nach den §§ 158 bis 198 BewG" zu bewerten sind.
   Maßgeblich ist dabei der gemeine Wert (§ 9 BewG), also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Umstände.
2. Vorgehen des Finanzamts:
   Das Finanzamt fordert vom Erben oder Beschenkten eine „Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts" Anhand dieser Daten wird das geeignete Bewertungsverfahren gewählt (je nach Art der Immobilie).

3. Bewertungsverfahren nach BewG:

• Vergleichswertverfahren (§§ 183-184 BewG): für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn genügend Vergleichspreise vorliegen.
• Ertragswertverfahren (§§ 185-188 BewG): für Miet- oder Geschäftsimmobilien, deren Wert sich aus den erzielbaren Mieten ergibt.
• Sachwertverfahren (§§ 189-191 BewG): für selbstgenutzte oder nicht vermietete Objekte, wenn keine Vergleichsdaten vorhanden sind.

4. Ergebnis:

Der so festgestellte Grundbesitzwert wird in einem gesonderten Feststellungsbescheid (Grundlagenbescheid) mitgeteilt und bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer (§ 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG).

Weicht der Wert erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert ab, kann der Steuerpflichtige ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes (§ 198 BewG) vorlegen.

In dem Feststellungsbescheid wird darauf unter den Erläuterungen hingewiesen. Dort heißt es wie folgt: „Abweichend von der vorstehenden Wertermittlung ist gem. § 198 BewG der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes möglich. Dies kann - innerhalb der Rechtsbehelfsfrist - durch einen Verkauf oder ein Gutachten, erstellt vom Gutachterausschuss, eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für unbebaute und bebaute Grundstücke oder eines Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dieses Gutachten muss den Vorschriften der Wertermittlungs-V/ImmoWertV entsprechen. Das Exposé eines Maklers oder eine Wertschätzung in Kurzform werden nicht anerkannt, da diese Wertermittlungen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen."

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Die Steuerbelastung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer hängt zum einen von der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuerklasse ab und zum anderen von der Höhe der Schenkung bzw. Erbschaft.
 
Folgende Steuerklassen gibt es:
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Steuerklasse I:    
gilt für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel
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Steuerklasse II:   
gilt für Eltern, Großeltern, Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner, Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
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Steuerklasse III:  
gilt für Verlobte, Freunde und sonstige Personen

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In der Regel erhalten Sie Ihr Gutachten innerhalb von 4-6 Wochen – je nach Umfang, Objektkomplexität und je nachdem, wann die erforderlichen behördlichen Auskünfte vorliegen.

Ja, auf jeden Fall.

Eine professionelle Immobilienbewertung erfordert eine Besichtigung vor Ort. Zustand, Lage, Besonderheiten und Abweichungen zu den Unterlagen können bei einer Besichtigung festgestellt werden. Eine reine "Schreibtischbewertung" würde hier zu falschen Werten führen.

Ob eine Bewertung, die durch das Finanzamt erstellt wird, angemessen oder zu hoch ist, können Immobilieneigentümer in der Regel nicht abschätzen. Einfach Online-Bewertungen, wie sie auf verschiedenen Portalen angeboten werden, helfen Ihnen nicht weiter, da diese sehr ungenau sind. Darüber hinaus werden derartige Bewertung auch nicht vom Finanzamt anerkannt.
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Ein neutraler und professioneller Sachverständiger kann den Wert der Immobilie präzise bestimmen. Er führt eine Besichtigung durch und berücksichtigt die wertbeeinflussenden Parameter. Eine solche Besichtigung führt das Finanzamt nicht durch. Die Bewertung durch das Finanzamt ist eine grobe Pauschalbewertung und kann daher zu ihrem Nachteil ausfallen.
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Daher macht es Sinn, einen Sachverständigen zu beauftragen, der den Verkehrswert Ihrer Immobilie sicher und präzise ermittelt.
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Wichtig zu wissen: Seit Juli 2021 verlangt die Finanzverwaltung auch einen Nachweis über hinreichende Qualifizierung durch eine konkrete Zertifizierung von Sachverständigen. Gutachten, die von nicht hinreichend zertifizierten Sachverständigen eingereicht werden, weist das Finanzamt zurück. Zu den Einzelheiten des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts hat die Finanzverwaltung Ende 2022 gleich lautende Erlasse herausgegeben, die für die Finanzämter bindend sind.

• Bis 500.000 Euro an den Ehepartner oder den eingetragenen Lebenspartner
• Bis 400.000 Euro an Kinder, Stiefkinder sowie an Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist
• Bis 200.000 Euro an Enkel und Urenkel
• Bis 20.000 Euro an Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegersöhne und Schwiegertöchter oder Freunde
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Die Freibeträge gelten sowohl für die Erbschaft als auch für die Schenkung. Es gibt jedoch eine Ausnahme bei der Erbschaftssteuer: Im Fall, dass die eigenen Kinder oder Enkel vor einem versterben, gibt es anstatt des Freibetrags von 20.000 Euro bei Schenkung einen Freibetrag von 100.000 Euro für Eltern und Großeltern.

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Wenn Immobilien verschenkt werden, zum Beispiel von Eltern an die Kinder, wird oft ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch eingetragen, um den Wert der Immobilie durch diese sogenannten Nutzungsrechte zu reduzieren.
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Das Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB ist eine Form der persönlich beschränkten Dienstbarkeit, die dem Inhaber des Rechts die Möglichkeit gewährt ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
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In der Praxis wird in der Regel ein unentgeltliches Wohnungsrecht eingetragen, bei dem der Berechtigte die üblichen Betriebskosten wie z.B. Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Abwasser etc. trägt.
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Es sind jedoch auch andere Regelungen möglich.
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Der Nießbrauch ist ebenfalls eine Form der persönlich beschränkten Dienstbarkeit. Es ist ein eigentumsähnliches Recht. Der Berechtigte kann eine Immobilie so nutzen als sei er Eigentümer, ohne Eigentümer im rechtlichen Sinn zu sein. Dazu gehört, dass er die Immobilie selbst nutzen oder auch vermieten kann. Bei der Vermietung stehen ihm auch die Mieteinnahmen zu. Der Nießbrauch geht somit über die Rechte eine Wohnungsrechts hinaus. Beim Wohnungsrecht besteht die Möglichkeit der Vermietung nicht.
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Beim Wohnungsrecht oder Nießbrauch ist zwischen dem Wert des Rechts für den Berechtigten und der Wertminderung aufgrund des Rechts zu unterscheiden.
Für die Immobilienbewertung ist die Wertminderung durch das Recht entscheidend. Abhängig von der Objektart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus) ist die entsprechende Bewertungsmethodik zu wählen.