Vergleichswertverfahren
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Das Vergleichswertverfahren ist eines der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Hauptverfahren zurErmittlung des Verkehrswerts (§ 6 ImmoWertV). Es beruht auf dem Grundsatz, dass sich der Verkehrswert aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ableiten lässt.

Nach den §§ 24bis 26ImmoWertV sowie den ImmoWertA erfolgt die Wertermittlung in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten.


1. Auswahl geeigneterVergleichsobjekte (§ 24Abs. 1 ImmoWertV)

Zunächst werden Kaufpreise von Grundstücken oder Immobilien herangezogen, die dem Bewertungsobjekt in den wertbestimmenden Merkmalen weitgehend entsprechen.
Hierzu zählen insbesondere:
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• Art und Maß der baulichen Nutzung,
• Lage und Entwicklungszustand,
• Grundstücksgröße und -zuschnitt,
• Bauart, Ausstattung, Alter, Zustand und Nutzungsart der baulichen Anlagen.


Die Datenbasis bilden in der Regel die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse gemäß § 193 BauGB.


2. Ermittlung undBereinigung der Vergleichspreise (§ 25 ImmoWertV)

Die erhobenen Kaufpreise werden zunächst auf vergleichbare Bedingungen gebracht.
Dazu erfolgt eine:
• Bereinigung umungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 9 ImmoWertV), beispielsweise Verkäufe unter Zwang oder innerhalb der    Familie, sowie
• Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag (§ 7 ImmoWertV), z. B.über Indexreihen oder Zeitreihen der    Gutachterausschüsse.

Das Ergebnis sind bereinigte Vergleichspreise, die die marktüblichen Verhältnisse zum Stichtag widerspiegeln.
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3. Vergleich der Merkmale

Die bereinigten Vergleichspreise werden mit dem Bewertungsobjekt anhand der wertbeeinflussenden Merkmale verglichen.
Weichen einzelne Merkmale(z. B. Lagequalität, Bauzustand, Grundstücksgröße) voneinander ab, werden Zu-oder Abschläge vorgenommen. Dies kann durch sachverständige Beurteilung oder unter Verwendung von Vergleichsfaktoren(§ 20 ImmoWertV) erfolgen. 


4. Bildung desVergleichswerts (§ 24 Abs. 3ImmoWertV)

Aus den angepassten Vergleichspreisen wird ein Vergleichswert oder eine Wertspanne abgeleitet, die den Wert des Bewertungsobjekts wiedergibt. Je nach Datenlage kann derWert ermittelt werden durch:

• direkten Preisvergleich (bei ausreichender Zahl geeigneter Vergleichsobjekte) oder
• Anwendung eines Vergleichsfaktors bzw. eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts (§ 26 ImmoWertV).
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5. Plausibilitätsprüfung(§ 6 Abs. 2 ImmoWertV)
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Der ermittelte Vergleichswert ist auf Nachvollziehbarkeit, Modellkonformität und Marktüblichkeit zu prüfen.
Er muss mit den allgemeinen Marktverhältnissen (§ 7 ImmoWertV) im Einklang stehen und darf keine ungewöhnlichen oder spekulativen Einflüsse enthalten.


6. Ergebnis: Verkehrswert nach dem Vergleichswertverfahren

Das Ergebnis desVerfahrens ist der Verkehrswert (Marktwert) des Bewertungsobjekts gemäß § 194BauGB, abgeleitet aus den marktüblichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
Das Vergleichswertverfahren liefert insbesondere bei Wohnungs- und Teileigentum sowie unbebauten Grundstücken besonders marktkonforme Ergebnisse.


Ergänzende Hinweise aus der Begründung zur ImmoWertV 2021

Die Begründung zurImmoWertV 2021 betont:
• Ziel ist eine bundesweit einheitliche und modellkonforme Anwendung (§ 10 ImmoWertV).
• Das Verfahren stellt das marktnahe Verfahren der Wertermittlung dar, sofern ausreichend geeignete Vergleichsfälle vorliegen.
• Eine sachverständige Anpassung an den Einzelfall bleibt stets erforderlich. 


Rechtlicher Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass sich rechtliche und gesetzliche Rahmenbedingungen ändern können, wodurch einzelne Angaben nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen können. Die veröffentlichten Inhalte stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern spiegeln lediglich eine fachliche Einschätzung wider. Eine Gewähr und/oderHaftung für die inhaltliche Richtigkeit wird daher nicht übernommen. Die fundierte Wertermittlung einer Immobilie setzt stets die individuelleBeurteilung durch einen qualifiziertenSachverständigen voraus. Gerne unterstütze ichSie hierbei persönlich.
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