Ertragswertverfahren
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Das Ertragswertverfahren ist eines der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Hauptverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (§ 6ImmoWertV).

Es wird insbesondere für bebauten Grundstücke mit überwiegend ertragsorientierter Nutzung angewendet, bei denen der Wert im Wesentlichen durch die erzielbarenErtrage bestimmt wird (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV).

Die Wertermittlung erfolgt gemäß den §§ 27 bis 34 ImmoWertV sowie den Ertragswertrichtlinien der ImmoWertA in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten.


1. Trennung von Bodenwert und Gebäudeertrag (§ 28 ImmoWertV)

Zunächst werden Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt.
Der Bodenwert ist nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens (§§ 24-26 ImmoWertV) zu bestimmen, in der Regel unter Rückgriff auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV).

Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen unter Berücksichtigung der marktüblichen Liegenschaftszinssätze (§ 14ImmoWertV).


2. Ermittlung des Rohertrags (§ 29 ImmoWertV)

Der Rohertrag umfasst die jährlichen Mieteinnahmen oder vergleichbaren Erträge, die das Grundstück unter gewöhnlichen Umständen am Markt erzielen kann.Maßgeblich ist der nachhaltige Ertrag, also die Miete, die langfristig erzielbar ist und marktüblichen Verhältnissen (§ 7 ImmoWertV) entspricht.

Dabei sind:
• Leerstände,
• Mietpreisbindungen und
• vertragliche Besonderheiten

sachverständig zu berücksichtigen (§ 8 ImmoWertV, ImmoWertA Abschn. 5.3.1).
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3. Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 30 ImmoWertV)

Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag zu bestimmen.

Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus:

• Verwaltungskosten,
• Instandhaltungskosten,
• Betriebskosten (soweit nicht auf Mieter umlagefähig) und
• Mietausfallwagnis.

Die ImmoWertA empfiehlt, diese Kosten nach Erfahrungswerten oder Modellansätzen zu ermitteln, die den örtlichen Marktbedingungen entsprechen.


4. Ermittlung des Reinertrags und Aufteilung auf Boden und Gebäude (§ 31 ImmoWertV)

Vom ermittelten Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen (ergibt sich durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz) um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu erhalten (verbleibender Ertragsanteil nach Abzug des Bodenreinertrags).

Diese Trennung stellt sicher, dass Boden und Gebäude gemäß ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer und Kapitalbindung getrennt bewertet werden.


5. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags (§ 32 ImmoWertV)

Der Reinertrag der baulichen Anlagen wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.

Die ImmoWertA beschreibt hierfür standardisierte Ertragswertfaktoren und verweist auf die Anwendung marktgerechter Zinssätze, die regelmäßig von denGutachterausschüssen veröffentlicht werden.

Formel (vereinfacht): Ertragswert_Gebäude = Reinertrag der baulichen Anlagen × Vervielfältiger


6. Bildung des vorläufigen Ertragswerts (§ 33 ImmoWertV)

Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus der Summe von:

• kapitalisiertem Ertragswert der baulichen Anlagen und
• Bodenwert.

Ertragswert_vorläufig = Ertragswert_Gebäude + Bodenwert
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7. Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale (§ 33 Abs. 2 ImmoWertV)

Der vorläufige Ertragswert ist ggf. um objektspezifische Grundstücksmerkmale zu korrigieren, die nicht bereits im Modell enthalten sind.

Hierzu zählen z. B.:

• Baumangel oder Modernisierungsstau,
• Abweichungen von marktüblichen Mietverhaltnissen,
• Rechte und Lasten (Z. B. Erbbaurecht, Nießbrauch),
• wirtschaftliche oder rechtliche Gegebenheiten.

Die ImmoWertA sieht hier eine sachverständige Einzelfallprüfung vor.
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8. Plausibilitatsprüfung (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV)

Auch der mittels Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert ist auf Marktüblichkeit, Modellkonformität und Nachvollziehbarkeit zu prüfen.

Er muss den allgemeinen Wertverhältnissen (§ 7 ImmoWertV) entsprechen und darf keine spekulativen oder unüblichen Annahmen enthalten.


9. Ergebnis: Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren

Das Ergebnis ist der Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks gemäß § 194 BauGB, abgeleitet aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und dem marktüblichenKapitalisierungszins.

Das Verfahren ist besonders geeignet für Mietwohnhäuser, Geschäftsimmobilien und sonstige Renditeobjekte.


Ergänzende Hinweise aus der Begründung zur ImmoWertV 2021

Die Begründung zur ImmoWertV 2021 betont:

• Das Ertragswertverfahren soll eine einheitliche, nachvollziehbare und modellbasierte Wertermittlung gewährleisten (§ 10 ImmoWertV).
• Es berücksichtigt die Trennung von Boden und baulichen Anlagen als zentrales Prinzip (§ 28 ImmoWertV).
• Die Anwendung der von den Gutachterausschüssen bereitgestellten Liegenschaftszinssätze und Bodenrichtwerte ist erforderlich, um eine marktnahe Bewertung sicherzustellen.
• Eine sachverständige Anpassung an die individuellen Verhältnisse bleibt stets notwendig.
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Rechtlicher Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass sich rechtliche und gesetzliche Rahmenbedingungen andern können, wodurch einzelne Angaben nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen können. Die veröffentlichten Inhalte stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern spiegeln lediglich eine fachliche Einschätzung wider. Eine Gewähr und/oder Haftung für die inhaltliche Richtigkeit wird daher nicht übernommen. Die fundierte Wertermittlung einer Immobilie setzt stets die individuelle Beurteilung durch einen qualifizierten Sachverständigen voraus. Gerne unterstütze ich Sie hierbei persönlich.
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