Restnutzungsdauergutachten für eine höhere AfA
Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, persönlich erstellt durch einen zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung.
Eine kürzere Nutzungsdauer kann eine höhere jährliche AfA ermöglichen
Persönliche Ortsbesichtigung durch mich als Sachverständigen
Keine pauschale Berechnung ausschließlich anhand des Baujahres
Tätigkeitsschwerpunkte in Arnsberg, im Hochsauerlandkreis und in Lippstadt
Individuelle Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer, Nachweis gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Restnutzungsdauergutachten
Höhere Abschreibung durch den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer
Für vermietete Immobilien sieht das Einkommensteuerrecht grundsätzlich typisierte Abschreibungszeiträume vor. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes jedoch nachweislich kürzer, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Abschreibung auf Grundlage dieser kürzeren Nutzungsdauer erfolgen.
Mit einem qualifizierten Restnutzungsdauergutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, zertifiziert durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle, erstelle ich Restnutzungsdauergutachten persönlich und objektspezifisch. Bestandteil meiner Gutachtenerstellung ist grundsätzlich eine persönliche Ortsbesichtigung der Immobilie.
Grundlagen
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ermöglicht es Eigentümern vermieteter Immobilien, die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die steuerliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Das Einkommensteuergesetz sieht hierfür grundsätzlich feste Abschreibungssätze vor.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet die Möglichkeit, anstelle der typisierten Nutzungsdauer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Voraussetzung hierfür ist ein entsprechender Nachweis.
Im Rahmen eines Restnutzungsdauergutachtens ermittle ich die tatsächliche Nutzungsdauer der konkreten Immobilie unter Berücksichtigung ihrer individuellen Eigenschaften: Alter, baulicher Zustand sowie durchgeführte Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen. Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann zu einem höheren jährlichen Abschreibungssatz führen.
Wann es sich lohnen kann
Nicht das Baujahr entscheidet, sondern die Immobilie
Ein Restnutzungsdauergutachten kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die steuerlich zugrunde gelegte. Maßgeblich ist eine individuelle Betrachtung. Bei der Beurteilung berücksichtige ich insbesondere:
Alter und Bauweise des Gebäudes
Aktueller baulicher Zustand
Modernisierungsgrad
Instandhaltungszustand
Vorhandene Baumängel und Bauschäden
Welche Auswirkung kann eine kürzere Nutzungsdauer haben?
Je kürzer die nachgewiesene tatsächliche Nutzungsdauer ist, desto höher kann grundsätzlich der jährliche Abschreibungssatz ausfallen. Ein vereinfachtes Beispiel bei einem Gebäudewertanteil von 400.000 €:
Bisher
8.000 €
jährliche AfA bei einem AfA-Satz von 2 %
Mit Gutachten
16.000 €
jährliche AfA bei nachgewiesenen 25 Jahren Nutzungsdauer, AfA-Satz 4 %
In diesem vereinfachten Beispiel erhöht sich die jährliche Abschreibung um 8.000 €.
Die konkrete steuerliche Auswirkung hängt von den persönlichen steuerlichen Verhältnissen ab. Ich erbringe keine Steuerberatung. Die steuerliche Umsetzung und die individuellen Auswirkungen sollten daher mit dem jeweiligen Steuerberater abgestimmt werden.
In wenigen Schritten zum Restnutzungsdauergutachten
Kostenfreie Ersteinschätzung
Sie übermitteln mir zunächst die wesentlichen Eckdaten Ihrer Immobilie. Auf dieser Grundlage prüfe ich, ob die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens grundsätzlich sinnvoll erscheint.
Angebot und Beauftragung
Sie erhalten von mir ein transparentes Angebot für die Erstellung des Gutachtens.
Persönliche Ortsbesichtigung
Nach der Beauftragung vereinbaren wir einen Besichtigungstermin. Die Immobilie wird von mir persönlich besichtigt. Dabei erfasse und dokumentiere ich die für die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer relevanten Gebäudeeigenschaften.
Erstellung des Gutachtens
Anschließend werte ich die zur Verfügung gestellten Angaben und Unterlagen sowie meine Feststellungen aus der Ortsbesichtigung aus. Die ermittelte tatsächliche Nutzungsdauer wird im Gutachten nachvollziehbar dargestellt und begründet.
Vorlage beim Finanzamt
Das fertige Restnutzungsdauergutachten kann anschließend Ihrem Steuerberater beziehungsweise dem Finanzamt als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vorgelegt werden.
Kosten eines Restnutzungsdauergutachtens
Restnutzungsdauergutachten erstelle ich nach meiner Honorarrichtlinie ab 1.190 EUR.
Wie schnell kann ein Restnutzungsdauergutachten erstellt werden?
Die Erstellung des Gutachtens erfolgt in der Regel innerhalb von einer Woche.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Angabe zum Baujahr
Liste der Modernisierungen der vergangenen 25 Jahre
Energieausweis, sofern vorhanden
Sollten im Einzelfall weitere Informationen erforderlich sein, stimme ich dies mit Ihnen ab.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Mit einem Restnutzungsdauergutachten wird die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes sachverständig ermittelt und begründet. Ist diese kürzer als die steuerlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer, kann das Gutachten als Nachweis gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verwendet werden.
Nein. Im Gutachten wird zunächst die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Nur wenn diese kürzer ist als die steuerlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer, kann daraus ein höherer jährlicher AfA-Satz resultieren.
Bei KEUTHEN Immobilienbewertung ja. Ich erstelle Restnutzungsdauergutachten grundsätzlich auf Grundlage einer persönlichen Ortsbesichtigung.
Dadurch kann ich mir einen eigenen Eindruck vom baulichen Zustand und Modernisierungsgrad der Immobilie verschaffen und diese Erkenntnisse bei der Ermittlung berücksichtigen.
Durchgeführte Modernisierungen können Einfluss auf die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes haben.
Aus diesem Grund benötige ich eine Liste der innerhalb der vergangenen 25 Jahre durchgeführten Modernisierungen. Die Maßnahmen werden zusammen mit den Feststellungen aus der Ortsbesichtigung bei der sachverständigen Beurteilung berücksichtigt.
Für die Erstellung benötige ich zunächst lediglich die Angabe zum Baujahr, eine Liste der Modernisierungen der vergangenen 25 Jahre sowie, sofern vorhanden, den Energieausweis.
Die von mir erstellten Restnutzungsdauergutachten wurden bislang von den Finanzämtern anerkannt. Als zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) für Immobilienbewertung erfülle ich die hohen fachlichen Kompetenzanforderungen, die an einen qualifizierten Nachweis gestellt werden.
Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht die Möglichkeit, eine gegenüber der typisierten Nutzungsdauer kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Pauschale Modellberechnungen allein bilden den individuellen Zustand einer Immobilie jedoch nur eingeschränkt ab.
Im Rahmen einer persönlichen Ortsbesichtigung beurteile ich den tatsächlichen baulichen Zustand, den Modernisierungsgrad und den technischen Verschleiß der Immobilie und begründe die daraus abgeleitete Nutzungsdauer objektspezifisch und nachvollziehbar.
Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung bin ich durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert. Die Personenzertifizierung stellt einen unabhängigen Nachweis meiner fachlichen Qualifikation und Kompetenz dar.
Nein. Meine Tätigkeit umfasst die sachverständige Beurteilung der Immobilie und die Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer. Eine Steuerberatung erfolgt nicht.
Für die steuerliche Umsetzung und die individuellen steuerlichen Auswirkungen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.