Sachwertverfahren
‍

Das Sachwertverfahren ist eines der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Hauptverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (§ 6ImmoWertV). 

Es wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien,Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und anderen nicht ertragsorientierten Objekten angewendet, bei denen der Wert durch die Herstellungskosten und den Zustand der baulichen Anlagen bestimmt wird. 

Die Wertermittlung erfolgt gemäß den §§ 35 bis 39 ImmoWertV sowie den ergänzenden Regelungen der ImmoWertA (Abschn. 6) in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten.  
‍

‍1. Trennung von Bodenwert und Gebäudewert (§ 35Abs. 1 ImmoWertV) 

‍Wie bei den anderen Hauptverfahren wird auch im Sachwertverfahren der Bodenwert gesondert ermittelt. Dieser wird in derRegel nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV) unterRückgriff auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (§ 16 Abs. 1ImmoWertV) bestimmt. 

Der Sachwert der baulichen Anlagen wird unabhängig vomBodenwert aus den Herstellungskosten, Bauzustand und der Restnutzungsdauerdes Gebäudes abgeleitet.  


‍2. Ermittlung der Normalherstellungskosten (§ 36Abs. 1 ImmoWertV) 

Grundlage ist die Ermittlung der Normalherstellungskosten(NHK) des Gebäudes in seiner typischen Ausführung und Ausstattung.Diese werden anhand anerkannter Kostenkennwerte (z.B. NHK 2010 oder fortgeschriebene Modelle der Gutachterausschüsse) ermittelt. Zu berücksichtigen sind: 

• Bauart, Qualität undAusstattung,
• Gebäudegröße und- struktur,
• Konstruktions- undAusstattungsmerkmale nach der ImmoWertA (Abschn. 6.2). 

Die Normalherstellungskosten sind auf das Basisjahr der zugrunde liegenden NHK-Modelle zu beziehen und mit einem Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag fortzuschreiben (§ 36 Abs. 2 ImmoWertV).  
‍

‍3. Anpassung an das Bewertungsobjekt (§ 36 Abs. 3ImmoWertV) 

‍Die so ermittelten Normalherstellungskosten werden auf die individuelle Ausführung des Bewertungsobjekts übertragen. 

Dabei sind abweichende Merkmale wie besondereBauweise, Ausstattung oder Modernisierungen sachverständig zu berücksichtigen. 

Ergebnis dieses Schritts ist der Herstellungswert des konkreten Gebäudes.  


‍4. Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 37ImmoWertV) 

‍Von den Herstellungskosten ist die Alterswertminderung abzuziehen.
Diese berücksichtigt die technische und wirtschaftliche Entwertung aufgrund des Alters und Zustands der baulichen Anlagen. 

Die Alterswertminderung kann modellhaft über die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer ermittelt werden: 

                                           
Alterswertminderung = 1 - Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer
                                               
^‍Die ImmoWertA empfiehlt hierfür die Anwendung modellkonformerNutzungsdauern sowie sachverständige Anpassungen beiInstandhaltungen oder Modernisierungen.  


‍5. Ermittlung des vorläufigen Sachwerts (§ 38 Abs.1 ImmoWertV) 

‍Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Summe des Sachwerts der baulichen Anlagen, der baulichen Außenanlagen und des Bodenwerts: 

Sachwert_vorläufig = Sachwert_Gebäude + Sachwert_{Außenanlagen}+ Bodenwert  


‍6. Marktanpassung (§ 39 ImmoWertV) 

‍Der vorläufige Sachwert wird durch Anwendung einer Marktanpassung in einen marktkonformen Sachwert überführt.
Dies erfolgt über den sogenannten Sachwertfaktor, der von den Gutachterausschüssen (§ 193 BauGB) abgeleitet und veröffentlichtwird. 

Sachwert_{marktangepasst} = Sachwert_vorläufigX Sachwertfaktor 

Dieser Faktor berücksichtigt die Nachfrage-, Risiko- undMarktbedingungen und stellt sicher, dass der ermittelte Wert dentatsächlichen Marktverhältnissen (§ 7 ImmoWertV) entspricht.  


‍7. Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale (§39 Abs. 2 ImmoWertV) 

‍Anschließend werden objektspezifischeGrundstücksmerkmale bewertet, die im Modell nicht enthalten sind.

Dazu zählen z. B.:
• außergewöhnlicherInstandhaltungsrückstau,
• Rechte und Lasten (z.B. Wegerechte, Nießbrauch),
• wirtschaftliche oder rechtliche Besonderheiten,
• besondereLageeigenschaften. 

Diese sind sachverständig zu quantifizieren und führen zu Zu-oderAbschlägen auf den marktangepassten Sachwert.  
‍

‍8. Plausibilitätsprüfung (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV) 

‍Der abschließend ermittelte Sachwert ist auf Nachvollziehbarkeit, Marktüblichkeit und Modellkonformität zu prüfen.
Er muss die Wertverhältnisse des Stichtags (§ 7 ImmoWertV) widerspiegeln und darf keine unüblichen oder spekulativen Annahmen enthalten.  


‍9. Ergebnis: Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren 

‍Das Ergebnis des Verfahrens ist der Verkehrswert(Marktwert) des Grundstücks gemäß § 194 BauGB, abgeleitet aus den Herstellungswertender baulichen Anlagen und dem Bodenwert, angepasst an die Marktverhältnisse. 

Das Sachwertverfahren liefert insbesondere bei Eigentumsobjekten ohne Ertragsorientierung (z. B. Einfamilienhäusern) realitätsnahe und nachvollziehbare Werte.  


‍Ergänzende Hinweise aus der Begründung zurImmoWertV 2021 

Die Begründung zur ImmoWertV 2021 betont: 
‍
• Ziel ist eine bundesweit einheitliche, modellkonforme Anwendung (§ 10 ImmoWertV).
• Das Sachwertverfahren dient der Bewertung nicht renditeorientierter Immobilien und orientiert sich
an den Herstellungskosten    marktüblicher Gebäude.
• Der Sachwertfaktor ist zentraler Bestandteil der Marktanpassung und wird auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse    abgeleitet.
• Eine sachverständigeAnpassung an den Einzelfall bleibt stets erforderlich, insbesondere bei abweichender Bauweise oder   überdurchschnittlichem Erhaltungszustand.


Rechtlicher Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass sich rechtliche und gesetzliche Rahmenbedingungen ändern können, wodurch einzelne Angaben nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen können. Die veröffentlichten Inhalte stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern spiegeln lediglich eine fachliche Einschätzung wider. Eine Gewähr und/oder Haftung für die inhaltliche Richtigkeit wird daher nicht übernommen. Die fundierte Wertermittlung einer Immobilie setzt stets die individuelle Beurteilung durch einen qualifizierten Sachverständigen voraus. Gerne unterstütze ich Sie hierbei persönlich.
‍